ÍNDICE

• Introdução
• Preenchimento da Smart Escritura
  • ETAPA 1 - Detalhes da transação
  • ETAPA 2 - Detalhes do Imóvel
  • ETAPA 3 - Dados do Proprietário
  • ETAPA 4 - Dados do comprador
  • ETAPA 5 - Condições Comerciais
  • ETAPA 6 - Parcelas de Pagamento
  • ETAPA 7 - Participantes
  • ETAPA 8 - Notários
  • ETAPA 9 - Cláusulas adicionais
  • ETAPA 10 - Minuta da Escritura
  • ETAPA 11 - RESUMO
• Criação do Fluxo de Assinaturas
• Traslado da Smart Escritura
• Salvar e recuperar formulários preenchidos
• Explicação dos campos
• Comunicados disparados pelo sistema

Introdução

Esse manual apresenta os passos para a criação da Smart Escritura. 

Os dados podem ser digitados integralmente pelo tabelião ou prepostos autorizados, ou mesmo pelas partes interessadas do negócio até a etapa 7 do formulário.

No caso do preenchimento pelas partes da transação imobiliária, sugere-se como público-alvo as incorporadoras ou empresas de negócios imobiliários que já possuem experiência na confecção de contratos de compra e venda de imóveis.

Para conhecer os conceitos gerais da Smart Escritura e todas as outras funcionalidades, acesse o índice de documentação nesse link AQUI

Preenchimento da Smart Escritura

Acesse https://smart-escritura.e-notariado.org.br e clique em Login para acessar a área restrita do sistema com seu certificado digital.

Na tela inicial do tabelião, são apresentadas as opções de consulta aos ativos existentes e para criar uma nova transação.

Ao clicar em Transação, você deverá informar todos os dados do negócio.

ETAPA 1 - Detalhes da transação

A primeira etapa, para preenchimento do cidadão ou o tabelião de notas, é selecionar o negócio jurídico que será lavrado por escritura pública e gerido através da plataforma. Em um primeiro momento de funcionamento da plataforma, está disponível apenas a promessa de compra e venda, por isso, o tipo de ato escritura de promessa de compra e venda de imóveis já estará selecionada. Caso seja responsável por mais de um cartório, deve selecionar o correspondente que lavrará a escritura pública.

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar que cria a obrigação, após o pagamento das parcelas, de outorga de escritura pública definitiva para transmissão da propriedade.

Dessa forma, esse negócio jurídico se adequa de forma perfeita ao propósito de automação das cláusulas contratuais, pois, não há transmissão da propriedade, possibilitando que a resolução contratual emane efeitos jurídicos, conforme já explicado no tópico dos aspectos jurídicos.
 
Ato contínuo, à medida que se desenvolvam ferramentas interligadas com o registro imobiliário, será possível estabelecer novos procedimentos de desfazimento dos negócios que já tenha efetivamente transferido a propriedade, como por exemplo a compra e venda definitiva.

ETAPA 2 - Detalhes do Imóvel

Informe os dados do imóvel objeto da transação. Além disso, poderá anexar a matrícula do imóvel.

Vide Explicação dos campos

ETAPA 3 - Dados do Proprietário

Nessa tela, o cidadão ou o tabelião de notas preenche os dados do(s) proprietário(s) do imóvel, inclusive com relação à porcentagem em caso de copropriedade. É possível qualificar o vendedor como pessoa física, pessoa jurídica, união estável ou sociedade conjugal. Conforme a natureza selecionada, campos específicos serão apresentados.
Pessoa Jurídica

Vide Explicação dos campos

Esse momento deve ser visto com muito cuidado, pois as informações devem corresponder às que serão incluídas na escritura pública.

Salienta-se sobretudo o maior cuidado com as seguintes informações:

• e-mail 
• dados bancários 
• representantes de pessoa jurídica (quando houver);

Essas informações têm repercussão imediata na execução automática das cláusulas, portanto devem ser incluídos com a mesma acuidade que se consignam os números de CPF e RG, por exemplo.

O e-mail é utilizado para as comunicações com repercussão jurídica (vide explicação jurídica sobre a notificação); já os dados bancários terão reflexo nos depósitos feitos pelo comprador; e, os representantes da pessoa jurídica deverão ser aqueles que acessarão a plataforma para tomada de decisões.

Em suma, todo preenchimento referente aos dados do vendedor deve ser correspondente aos dados informados na escritura pública, uma vez que a escritura pública é que estabelece o vínculo jurídico, de forma que a plataforma apenas repercute seus efeitos. Sendo assim, caso haja disparidade nas informações, as que valerão serão aquelas da escritura pública, podendo ocasionar circunstâncias de discussões jurídicas e judiciais futuras.

Portanto, repisa-se que caso o vendedor preencha os dados da plataforma, o tabelião de notas deve revisá-los para estejam em consonância com os termos da escritura pública.

Vale considerar que todas as pessoas físicas informadas no negócio devem estar previamente cadastradas no CCN. Caso uma delas não esteja, o sistema apresentará um aviso correspondente.

Ao clicar em Criar registro no CCN, o sistema abrirá uma nova aba no navegador com a tela do CCN para iniciar o cadastramento.

ETAPA 4 - Dados do comprador

Nessa tela, o cidadão ou o tabelião de notas preenche os dados do comprador do imóvel.  As mesmas observações feitas em relação ao preenchimento de dados do vendedor, devem ser consideradas para inclusão das informações do comprador. 

Todavia, esse preenchimento tem ainda relevância no sentido de que é o comprador que, eventualmente poderá sofrer as sanções decorrentes da aplicação de clausulas autoexecutáveis, como por exemplo a configuração da mora ou, ainda, a rescisão unilateral do negócio jurídico por inadimplemento absoluto.

As repercussões jurídicas decorrentes da autoexecutoriedade das cláusulas estão intrinsicamente ligadas à correspondência entre as informações repercutidas no sistema da smart escritura e aquelas que foram objeto de qualificação notarial no corpo da escritura pública.

Pessoa Física

Vide Explicação dos campos

Mais uma vez, salienta-se sobretudo o maior cuidado com as seguintes informações:

• e-mail 
• dados bancários 
• representantes de pessoa jurídica (quando houver);

Essas informações têm repercussão imediata na execução automática das cláusulas, portanto devem ser incluídos com a mesma acuidade que se consignam os números de CPF e RG, por exemplo.

O e-mail é utilizado para as comunicações com repercussão jurídica (vide explicação jurídica sobre a notificação); já os dados bancários terão reflexo nos depósitos feitos pelo comprador; e, os representantes da pessoa jurídica deverão ser aqueles que acessarão a plataforma para tomada de decisões.

Em suma, todo preenchimento referente aos dados do comprador deve ser correspondente aos dados informados na escritura pública, uma vez que a escritura pública é que estabelece o vínculo jurídico, de forma que a plataforma apenas repercute seus efeitos. Sendo assim, caso haja disparidade nas informações, as que valerão serão aquelas da escritura pública, podendo ocasionar circunstâncias de discussões jurídicas e judiciais futuras.

Portanto, repisa-se que caso o comprador preencha os dados da plataforma, o tabelião de notas deve revisá-los para estejam em paridade com a escritura pública.

ETAPA 5 - Condições Comerciais

Após o preenchimento de dados referentes ao bem imóvel e às partes, chega-se ao momento mais importante da inserção de informações qual seja o preenchimento das condições comerciais, que deve ser entendido, de forma pragmática no seguinte sentido: tudo o que for preenchido neste momento gerará inteligência para a plataforma obedecer de forma automática!

Detalha-se as informações:

1. Após o preenchimento do valor do imóvel, há um campo de sinalização, caso o comprador vá integralizar valor a título de sinal. Se esse campo não for ativado, as informações do sinal não serão dispostas. Se for ativado, o sistema calculará, a partir do valor o imóvel, o valor que será parcelado e solicitará o número de parcelas que as partes negociaram;
    
2. No preenchimento de “Juros e Correção Monetária” as opções são exclusivamente as oferecidas pela própria plataforma e, por ora, não é possível utilizar outros índices ou métricas. Caso se trate de algum índice não incluso no sistema, é importante enviar um e-mail para o e-Notariado solicitando a inclusão.
    
3. No campo “Antecipação de Pagamento”, estabelece-se a possibilidade de o comprador antecipar pagamento, ou seja, quitar toda a dívida;
    
4. No campo “Encargos em caso de atraso de pagamento” há duas definições: a multa e o juros moratório. A multa refere-se ao valor convencionado pelas partes, que será pago pelo comprador caso atrase os pagamentos. O vendedor informará o valor na plataforma, mas o comprador anuirá na escritura. Essa multa poderá ser, ainda, perdoada pelo vendedor, no momento efetivo da cobrança, dentro da própria aplicação. Já o juro moratório, trata-se de compensação financeira, praxe de mercado. O terceiro campo é um prazo em que não incidirá a multa e o juros moratório, trata-se de uma facultatividade do vendedor em conceder esse prazo.
    
5. No campo “Encargos pelo inadimplemento absoluto”. Aqui é onde ficarão definidas as sanções financeiras, caso o comprador encontre-se em inadimplemento absoluto e o vendedor opte pela rescisão do negócio jurídico. Portanto, é importante o cuidado no preenchimento das multas e, pois são esses valores que servirão de base para o computo do que o vendedor reterá em caso de rescisão contratual.

Nessa tela há definição de antecipação da posse, ela é utilizada caso o comprador tenha a possibilidade de ter a posse do bem imóvel antes de quitar as parcelas. Reitera-se que as informações devem corresponder ao que consta na escritura pública. Detalha-se:

1. Os campos de resposta à pergunta “O negócio jurídico prevê imissão da na posse?” é a chave para iniciar as informações subsequentes, ou seja, a resposta for “não”, isso significa que o comprador apenas terá a posse quando quitar as parcelas. Já se a resposta for “sim”, será importante compreender quando e como será essa posse, pois há repercussões jurídicas em caso de descumprimento do negócio jurídico;
    
2. Demarca-se então a data de entrada na posse, ou revela-se que não há data definida;
    
3. O campo de prazo para saída do comprador em caso de rescisão do negócio será contado da efetiva demarcação do distrato contratual, ou seja, esses dias úteis informados correm após a partir da rescisão do negócio;
    
4. A multa mensal pro rata die é de extrema importância, pois é nela que se fiará o vendedor, caso ocorra a rescisão do negócio jurídico e ainda assim o comprador permaneça no imóvel, após o prazo de desocupação.

Vide Explicação dos campos

ETAPA 6 - Parcelas de Pagamento

Caso tenha optado em gerar as parcelas automaticamente, o sistema já apresentará todas as parcelas com os devidos valores e vencimentos automaticamente. Caso contrário, terá que digitar todas as parcelas.

Vide Explicação dos campos

ETAPA 7 - Participantes

Essa etapa deve informar os dados dos participantes do fluxo de assinaturas. O sistema já apresentará automaticamente os representantes das partes ou as próprias partes. Também é possível adicionar novos participantes como aprovadores, por exemplo.

ETAPA 8 - Notários

Informe quem do cartório assinará digitalmente a escritura. Se forem informados um escrevente e o tabelião, ambos constarão na escritura, o primeiro como digitador da escritura e o segundo que a conferiu e subscreveu.

ETAPA 9 - Cláusulas adicionais

Informe as cláusulas adicionais que serão informadas na minuta da escritura, se houver

Sugerimos iniciar esse conteúdo com letra minúscula para que seja apresentada conforme exemplo abaixo:

ETAPA 10 - Minuta da Escritura

O sistema irá gerar automaticamente a minuta da Smart Escritura. Clique em 'Download do PDF' para baixar este documento.

O notário deve efetuar o download da minuta para eventuais complementações no conteúdo e formato. Após receber a aprovação da minuta pelas partes deve fazer o upload em formato PDF da versão que será gerada no fluxo de assinaturas.

Em seguida, clique em 'Revisar informações e finalizar'.

ETAPA 11 - RESUMO

Na última etapa da criação da smart escritura, você poderá conferir todos os dados do negócio antes de criar o fluxo de assinaturas.

Você poderá baixar a versão final da smart escritura ao clicar em 'Visualizar minuta de escritura'. 

Para efetivar a smart escritura e criar o fluxo de assinaturas automaticamente, clique em 'Criar fluxo'.

Confira todos os dados do negócio antes de criar o fluxo de assinaturas, pois não será possível alterar os dados a partir deste momento.

O sistema irá gerar automaticamente o documento final para assinatura no Fluxo de Assinaturas, iniciando com um resumo das cláusulas adicionais autoexecutáveis, seguido da minuta da escritura fornecida pelo cartório.

Criação do Fluxo de Assinaturas

Assim que as partes e o tabelião confirmarem o conteúdo da Smart Escritura, o tabelião deve criar o fluxo de assinaturas.
Se necessário, pode recuperar o formulário da Smart Escritura a qualquer momento (vide Salvar e recuperar formulários preenchidos)

Para criar o Fluxo de Assinaturas, avance até a última etapa do formulário e, em RESUMO, clique em Criar fluxo localizado no rodapé da página.

O status da Smart Escritura será alterado para "Fluxo em andamento", sendo que aparecerá a partir deste momento nas wallets do 

O sistema criará automaticamente o fluxo de assinaturas e abrirá uma nova aba no navegador.

A Smart Escritura, em formato PDF, já estará anexada no Fluxo de Assinaturas, além da MNE e o tipo de documento definido como "Smart Escritura".

Poderá visualizar o inteiro teor da smart escritura, composta pelo resumo das cláusulas autoexecutáveis no início e pela escritura que foi feito o upload em seguida.

Todas as partes informadas na Smart Escritura, além do tabelião e escrevente, estarão constando como signatários da Smart Escritura.

Antes das assinaturas digitais, deve-se posicionar a representação das assinaturas digitais no documento. Para isto, tecle no ícone do lápis em Ordem das Ações.

Arraste o seletor e clique em Escolher posição.

Posicione as representações das assinaturas digitais e clique em Salvar. 

Por fim, clique no símbolo de confirmação.

Assim que as assinaturas forem posicionadas no documento, as partes estarão aptas a assinar digitalmente a Smart Escritura e, em seguida, o escrevente e tabelião.

Vide manuais para assinar digitalmente os atos notariais no e-Notariado:

• Pelo celular: link AQUI
• Pelo computador: link AQUI

O tabelião ou escrevente deverá agendar a videoconferência com as partes envolvidas para obter a manifestação da vontade e identificação das partes.

Vide manuais das videoconferências:

• Reuniões Zoom: link AQUI
• Videoconferências e-Notariado: link AQUI

Traslado da Smart Escritura

Para que os pagamentos da Smart Escritura possam ser realizados, é necessário que o tabelião assine digitalmente o traslado da Smart Escritura no Fluxo de Assinaturas, após a escritura pública ter sido assinada pelas partes e o tabelião e escrevente, além da realização da(s) videoconferência(s).

Para isto, deve clicar em Concluir traslado.

O tabelião deve subir o traslado em formato PDF e clicar em 'Continuar'.

Deve posicionar sua assinatura no documento

Em seguida, assinar digitalmente o traslado com seu certificado digital ICP-Brasil

Em seguida, clique em 'Concluir'.

Com a assinatura do traslado, o fluxo de assinatura é concluído e o traslado apresentado na wallet do vendedor e comprador.

Wallet

A smart escritura será apresentada nas wallets do vendedor e comprador assim que o fluxo de assinaturas for criado. Quando o traslado for assinado pelo tabelião, o status será alterado para 'Ativo' e permitirá o comprador já efetuar o pagamento das parcelas.

Wallet do comprador		Poderá baixar o traslado

Consulte o manual para saber como efetuar os pagamentos na wallet nesse link AQUI

Salvar e recuperar formulários preenchidos

Para salvar o formulário preenchido para uma recuperação futura, clique em Salvar formulário em qualquer das etapas do formulário. O sistema também salva automaticamente para evitar perda de dados em caso de necessidade de continuar a Smart Escritura em outro momento.

Para puxar a Smart Escritura salva para dar prosseguimento à criação do Fluxo de Assinaturas, acesse a opção Transação e clique em Continuar um formulário salvo.

Selecione o formulário salvo correspondente e clique em Continuar formulário.

Explicação dos campos

ETAPA 2 - Dados do Imóvel

ETAPA 3 - Dados do Proprietário

ETAPA 4 - Dados do Comprador

ETAPA 5 - Condições Comerciais

ETAPA 6 - Parcelas de Pagamento

Comunicados disparados pelo sistema

Comunicado para assinar digitalmente a Smart Escritura